Decreto em SP pode pressionar margens e aumentar custos de incorporadoras

Por Patricia Vilas Boas

SÃO PAULO (Reuters) - O decreto publicado pela prefeitura de São Paulo que impõe um teto ao valor de venda de moradias voltadas para famílias de baixa renda e impede seu uso para locação de curta temporada, pode pressionar as margens de incorporadoras não especializadas e elevar custos, segundo participantes do setor ouvidos pela Reuters.

O prefeito de São Paulo, Ricardo Nunes (MDB), assinou na semana ada texto que limita a venda de unidades de Habitação de Interesse Social (HIS) 1 e 2 aos valores de R$266 mil e R$369,6 mil, respectivamente, enquanto unidades de Habitação e Mercado Popular (HMP) agora possuem teto de R$518 mil.

O decreto também impede a locação desses imóveis por um curto período de tempo, como ocorre por meio de plataformas como Booking e Airbnb, e determina que os preços de aluguel não poderão ultraar 30% da renda familiar máxima definida para cada uma das modalidades (HIS 1, HIS 2 e HMP).

A medida foi tomada após o Ministério Público de São Paulo solicitar na Justiça no início deste ano a suspensão da política habitacional da cidade voltada à produção privada de moradias populares (HIS e HMP), apontando falhas na fiscalização e no controle dos incentivos públicos concedidos a incorporadoras.

A denúncia do MP-SP afirmava que a falta de fiscalização estava "propiciando a ocorrência de inúmeras fraudes com alienação e locação daquelas unidades habitacionais para quem não se enquadrava nas respectivas faixas de renda".

"O que estava acontecendo era um desvio de finalidade", disse o arquiteto e urbanista Marcelo Ignatios, especialista em desenvolvimento imobiliário. "Empresas que nunca fizeram HIS aram a vender os seus produtos como se fossem HIS, mas estavam entregando um produto para investidores."

Segundo Ignatios, incorporadoras que vinham comercializando apartamentos construídos com incentivo social por valores acima do limite agora estabelecido pelo governo terão que revisar suas margens previstas de lucro.

"A pressão na margem vai ser enquanto essas unidades estiverem na rua", disse, acrescentando, no entanto, que esse efeito será de curto prazo. "A partir do momento que as empresas tomarem a decisão de não fazer mais esse produto, elas voltam para o regime normal... que é o que o mercado sempre fez."

"Para não pressionar a margem, (a incorporadora) vai ter que vender apartamentos mais caros e tentar encontrar um público consumidor, um cliente, que tope unidades um pouco mais caras, sem os incentivos de habitação de interesse social."

O mercado imobiliário paulista representa cerca de um terço do total nacional. De acordo com o Indicador Nacional da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic), que contempla 221 cidades, São Paulo foi responsável por 29% dos lançamentos e 26% das vendas de imóveis residenciais nos 12 meses encerrados em março.

O valor médio dos lançamentos na capital paulista, por sua vez, foi de R$842,1 mil, enquanto o das vendas alcançou R$843,1 mil no primeiro trimestre deste ano, ainda segundo a Cbic, sendo 63% dos lançamentos e 58% das vendas no período enquadradas no programa Minha Casa Minha Vida (MCMV).

O sócio da RML Construtora, Raul Fernando, afirmou que o decreto de Nunes é um avanço na política habitacional de São Paulo, que busca alinhar os benefícios sociais ao seu propósito, mas sua implementação requer uma "análise cuidadosa" dos impactos econômicos e operacionais.

Ele também apontou para a possibilidade de uma redução da margem de lucro dos empreendimentos de construtoras na cidade e da reavaliação de projetos já desenhados para se adequarem às novas exigências, podendo levar a atrasos e custos adicionais.

"Sobre os impactos operacionais, os principais estão na adaptação de processos internos, uma vez que as construtoras precisarão revisar seus processos de venda e locação para assegurar o cumprimento das novas exigências legais", disse.

Fernando também mencionou a eventual necessidade de implementar sistemas de monitoramento para garantir que os imóveis estejam sendo utilizados conforme as diretrizes estabelecidas, impedindo, por exemplo, a locação de curta duração via plataformas como o Airbnb.

Na avaliação de Bianca Tavolari, professora da Fundação Getulio Vargas (FGV) e pesquisadora do Centro Brasileiro de Análise e Planejamento (Cebrap), a medida vem no caminho certo para coibir fraudes, mas chegou tarde e ainda tem pontos soltos.

"Tem um ponto aqui de discussão que a gente ainda não equacionou (que é a) reparação dos últimos 10 anos... Esses 10 anos de produção, e mesmo quem licenciou agora, há uma semana, não vai precisar seguir esse critério."

À Reuters, a Secretaria Municipal de Habitação (Sehab) disse que as regras são válidas para projetos protocolados a partir da data de publicação do decreto, que ocorreu na quinta-feira ada.

Tavolari, que é coordenadora de um estudo sobre a produção de HIS por atores privados em São Paulo, também disse que ainda há incertezas sobre a implementação prática de algumas medidas previstas no novo decreto, como a criação de uma plataforma para registrar informações de quem compra ou aluga unidades HIS.

"Não está claro como vai ser essa plataforma, se a gente vai ter transparência social desses dados."

Mas para Francisco Ribeiro Gago, coordenador da equipe de Direito Urbanístico do Escritório Duarte Garcia, ainda que a medida vise coibir o uso indevido do incentivo, sua aplicação deve ter efeitos sobre toda a indústria.

"Já consigo imaginar que todas as promotoras de empreendimento HIS vão ter que revisar os contratos... tem uma série de peculiaridades que foram acrescidas pelo decreto que vão precisar ser tratadas, no mínimo contratualmente."

"Hoje a faixa de HIS 2 é R$369,6 mil, se estava vendendo a R$380 mil, o impacto cumulativo disso já existe", acrescentou.

SETOR ECONÔMICO NEGA IMPACTO

Ainda assim, os efeitos entre construtoras especializadas no setor econômico devem ser pequenos, segundo Ignatios, uma vez que esses grupos já praticavam os preços definidos via decreto.

"Elas já estão acostumadas com esse produto. Você não vê, por exemplo, um produto da MRV na (avenida) Rebouças, nos Jardins ou na Avenida Ibirapuera", afirmou o especialista, referindo-se a áreas nobres da capital paulista.

A Direcional, incorporadora especializada em imóveis econômicos, disse que "a princípio, não identificou nenhum impacto nos custos de seus empreendimentos que possa ser atribuído às mudanças trazidas pelo decreto". A Cury também citou que não vê efeitos sobre os projetos da empresa na cidade.

A negativa é ecoada por outras construtoras voltadas à baixa renda, como a Plano&Plano. A diretora de incorporação da companhia, Renée Silveira, reforçou a importância do decreto e disse que o impacto "quase não existe".

"O que nós vamos nos organizar, é (para) nos adequar a nova regra, dar ainda mais transparência ao processo no material publicitário", afirmou. "Nosso foco não é o investidor."

A executiva acrescentou que, dos mais de 14 mil apartamentos vendidos pela Plano&Plano no ano ado, apenas 2% a 3% deles foram destinados a investidores.

O decreto de Nunes determina que as construtoras informem de maneira clara que as unidades comercializadas são classificadas como HIS/HMP.

"Porque também tinha isso", disse Tavolari. "Tinha um monte de adquirente que descobria que tinha adquirido uma unidade de HIS quando ia a escritura, porque não estava claro para a pessoa que ela estava comprando uma unidade subsidiada."

O sócio-fundador da gestora dedicada ao mercado imobiliário Brio Investimentos, Rodolfo Senra, também elogiou a medida. "É um ajuste necessário para que as regras sejam claras", afirmou.

Ele disse que não serão necessários ajustes nos projetos de empresas com as quais a Brio trabalha, embora não tenha revelado quais seriam elas. A Brio é uma gestora de fundos imobiliários dedicada ao mercado residencial com foco na cidade de São Paulo.

No ano até um dia antes da publicação do decreto, o índice do setor imobiliário na B3, que inclui além das construtoras residenciais, empresas de shopping centers e lajes corporativas, acumulou valorização de 40,8%.