Nada de apê novo; corretora bomba no Instagram vendendo imóveis antigos

Ela chama seus seguidores de "maramores". São mais de 312 mil seguidores no Instagram e cerca de 5 milhões de visualizações de seus vídeos por mês. A corretora Tamara Stief, 42, tem feito sucesso nas redes sociais com vídeos focados na venda de imóveis antigos em São Paulo, em uma linguagem descolada.

Segredo do bom negócio imobiliário

R$ 10 mil o metro quadrado. Segundo Tamara, sócia fundadora da imobiliária Tamaras, em média, o valor do m² de um imóvel antigo é de R$ 10 mil (varia conforme as características e seu estado de conservação). "Com uma reforma impecável, o metro quadrado pode chegar a R$ 20 mil", diz.

Com base nesses princípios, quem oferece os melhores preços e maiores metragens? Os antiguinhos. Por serem mais baratos, você não deveria pensar que eles são piores. Eles são melhores em praticamente todos os critérios secundários --são mais bem construídos, têm pé-direito mais alto, melhor ventilação, acústica, materiais de acabamento, área de serviço boa. Enfim, a lista é longa.
Tamara Stief, sócia fundadora da Tamaras

A imobiliária Tamaras foi aberta em 2023, em São Paulo. No total, cerca de 200 imóveis antigos já foram vendidos. No início da sua carreira no ramo, Tamara trabalhou em uma imobiliária de lançamentos de imóveis e, depois, em incorporadoras. Antes do segmento, ela havia sido vendedora em lojas de roupas e de decoração. "Mas decidi trabalhar com imóveis, pois tinha o maior ticket, logo, as maiores comissões."

Em que momento ela focou nos antigos? "Estava chateada em ver tantas pessoas comprarem imóveis caros na planta e ficarem decepcionados com a entrega. Queria ajudar as pessoas a comprar melhor, o que me levou a falar dos antigos, que são superiores em minha visão. ei a celebrar os antiguinhos, e isso encontrou eco em muita gente", declara.

Imóveis antigos são vintage. Para Tamara, as gerações mais novas não associam o antigo ao velho. "O apê da vovó virou vintage, virou cool."

Os prédios novos não são necessariamente ruins. Eles apenas oferecem uma proposta de valor inferior aos antigos. O que tem valor intrínseco é localização e metragem. Então, por que comprar um apartamento com metade do tamanho no mesmo quarteirão, se você pode comprar um com o dobro pelo mesmo valor, por exemplo?
Tamara Stief

As pessoas estão percebendo que os imóveis serem antigos não é uma desvantagem, desde que os prédios tenham tido manutenção.
Tamara Stief

Sucesso nas redes sociais. A atuação da Tamara nas redes sociais chama a atenção pelo jeito descolado de apresentar os imóveis. No Instagram, ela tem mais de 312 mil seguidores. Por mês, são cerca de 5 milhões de visualizações. Ao menos, sete vídeos já aram de 1 milhão de views. "As redes são por onde entram os clientes para os imóveis e os proprietários que querem anunciar conosco, geralmente por terem gostado de algum conteúdo que postamos ou pelo boca a boca", afirma.

inCanto Urbano também foca nas redes sociais para vender

A Tamaras não é a única a focar nos imóveis mais antigos. Na inCanto Urbano, imobiliária focada no bairro do Paraíso, em São Paulo, 95% das vendas são de imóveis antigos. Desde 2019, quando começou a operar, a inCanto Urbano já vendeu 287 imóveis das décadas de 60, 70 e 80.

Levando em conta que o bairro Paraíso começou a ser verticalizado na década de 60 e foi apenas há dez anos que foi descoberto massivamente pelas incorporadoras, é fato que 95% das nossas vendas são de imóveis antigos, já que eles continuam sendo a maioria no bairro.
Júlia Maria Gagliardi, CEO da inCanto Urbano

Atualmente, são cerca de 350 imóveis à venda. Um dos destaques é um localizado na rua Afonso de Freitas. "Esse apartamento é um exemplo de como um imóvel antigo é uma verdadeira joia bruta, que, se lapidado, fica incrível. A reforma inteligente e os acabamentos de qualidade enfatizam ainda mais a excelente luminosidade e os espaços generosos", diz Júlia Maria Gagliardi, CEO da inCanto Urbano. O vídeo deste imóvel é um dos mais virais no Instagram da inCanto Urbano, com mais de 18 mil visualizações.

Atuação forte nas redes sociais. Júlia diz que as redes sociais (Instagram e TikTok) são a principal plataforma para atrair e converter clientes. "Neste ano, 60% das vendas vieram desse trabalho", diz. A segunda fonte de novos clientes é o boca a boca, ou seja, indicações e recomendações espontâneas de clientes.

Quem opta por um imóvel antigo costuma valorizar construções sólidas, plantas amplas e bem resolvidas, projetadas em uma época em que o conforto dos espaços era prioridade. É um público que busca autenticidade e vê no imóvel a possibilidade de criar algo único, do seu jeito, sem depender de padrões prontos.
Júlia Maria Gagliardi

Nicho dos antigos era pouco valorizado

A Refúgios Urbanos vende imóveis residenciais em São Paulo. "Mas a Refúgios nasceu olhando para prédios antigos, porque neste segmento existem verdadeiras pérolas, imóveis muito especiais, tanto pelo detalhe dos projetos de arquitetura, quanto pela importância histórica que alguns prédios tiveram na criação da cidade de São Paulo", diz Karen Siqueira, sócia da imobiliária, fundada em 2013.

Sentíamos que esse nicho não era valorizado porque muitas pessoas não sabiam da importância desses prédios. Muitas vezes um prédio antigo é desvalorizado por não possuir áreas de lazer, mas ele entrega outros benefícios e características que podem ser valiosas.
Karen Siqueira, sócia da Refúgios Urbanos

Por que as pessoas escolhem os antigos? Para Karen, geralmente são pessoas que valorizam os detalhes dos projetos de antigamente, como pé-direito alto, ambientes amplos e janelas grandes, além da própria característica construtiva, como paredes mais grossas e estruturas mais robustas.

Redes sociais como instrumento de divulgação. Só no Instagram, a imobiliária tem mais de 296 mil seguidores, com uma média de 6 milhões de visualizações por mês com as postagens. No TikTok, são 107 mil seguidores, e no YouTube, 136 mil.

Imóveis antigos em avenidas famosas. Um dos destaques é um imóvel localizado na av. São Luís, no centro de São Paulo. O outro é um apê na av. Paulista, no icônico edifício Três Marias, que tem pastilhas com as cores rosa e azul na fachada. O prédio foi projetado na década de 50.

Redes sociais são realidade urgente

Na corretagem de imóveis, ter destaque nas redes sociais não é apenas uma tendência. É uma realidade urgente, diz Guilherme Machado, especialista em corretagem de imóveis. Ele é CEO e fundador da IQR Educação e criador da metodologia QR para formar e capacitar corretores de imóveis.

Mas ele faz um alerta. "Presença digital não é só postar foto bonita de imóvel ou fazer dancinha com legenda motivacional. Isso é vaidade, não estratégia. O corretor que vai dominar o mercado é aquele que usa as redes para gerar autoridade, mostrar bastidor, educar o cliente e criar vínculo real. Porque, no fim, quem vende não é o imóvel. Quem vende é o corretor", afirma.

Necessidade de reforma pode ser uma desvantagem. Machado diz que muitas vezes é preciso atualizar a parte elétrica, hidráulica e até estrutural. "Outro ponto é checar se o prédio está com a manutenção em dia. Em alguns casos, o condomínio pode ser mais alto, especialmente se o prédio não ou por modernizações", afirma.

Vale a reforma? O custo da reforma não deve ultraar de 25% a 30% do valor total do imóvel. "Quando a disso, o negócio começa a ficar menos interessante financeiramente. A não ser que a pessoa tenha uma conexão afetiva muito forte com aquele imóvel ou perceba um potencial grande de valorização. Mas cada caso é um caso", diz.

Comprou e reformou

Geralmente, apartamentos novos são apertados. Vanessa Albano, 51, diz que nunca pensou em comprar um imóvel novo ou na planta. "O espaço dos apartamentos novos não me agrada. São espaços pequenos, quartos apertados. As paredes são muito finas. Você vai ao banheiro e escuta o vizinho fazendo xixi e precisa ter cuidado ao andar para não incomodar o morador de baixo", declara.

Preferência por apartamentos antigos. Já os imóveis antigos, diz ela, têm mais privacidade, janelões e espaços amplos. Vanessa e o marido, Márcio Garcia, compraram um apartamento antigo de 120 m² no Paraíso, em São Paulo, em 2020.

Apê precisou de reforma. O casal pagou R$ 850 mil no imóvel. Mas precisou gastar R$ 500 mil em reformas. "A gente brinca que comprou um espaço, e não um apartamento. Tivemos que trocar tudo, menos os tacos. Refizemos a parte hidráulica e elétrica, derrubamos a parede para integrar a cozinha com a sala. Mas valeu a pena. Somos enlouquecidos pela nossa casa."

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